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구 분

확정일자

전세권설정

성 격

(주인동의 불필요)임대차는 채권 임대차보호법에 적용될 경우 물권화

(주인의 인감필요)물권

용익물권과 담보물권의 이중성

목적물

(주거용건물에 한함)주택과 상가

(모든건물설정가능)건물과 토지(농경지 제외)

임대인 급

차임

전세금 이자

적용

필요성

주택 : 임대 보증금

상가 : 환산보증금(보증금+월세)

전세금

임대차(채권)를 물권화하여 임차인 보호

미등기전세(채권적전세)도 준용

전세권필요시(주택, 상가 등 목적물 불문)

특히, 오피스텔의 경우 임대차보호법의 적용받지 못하는 경우

처리 절차

임차인 단독처리

동사무소(주택), 세무서(상가)

집주인의 동의 및 인감증명서 필요

등기소에 등기

효력요건

확정일자 부여

등기

제3자의

효력승계

가능(동일세대 및 친족범위내)

가능

구비서류

임대차계약서 또는 전세계약서

전세권설정자(집주인)

등기권리증. 인감증명서, 주민등록등본

전세권자(전세입자)

 주민등록등본. 전세계약서, 토지대

 

전입신고하고 확정일자만 받아도 전세권설정을 하여 보증금을 보호하는 것과 동일한 효력이 발생합니다.

그러나 비용을 들여가면서 전세권을 설정하면 여러가지 이점이 있습니다.

 

1. 전세권 양도가 임대인의 동의 없이 제 3자에게 가능합니다.

2. 전입신고 하지 않아도 보증금 보호 받습니다.

3. 경우에 따라서 다른 곳으로 주소를 이전 하여야 할 경우  이전하셔도 보증금 보호 받는데 아무 지장 없습니다.

    그러나 확정일자만 받으면 이전하시는 순간 대항력 상실로 보증금 보호 못 받습니다.

4. 임대인이 만기시 보증금 반환하지 아니하면 별도의 보증금 반환소송 없이 전세권 설정 등기를 근거로 바로 강제집행(경매) 할 수 있습니다.

5. 전세권 설정 즉시 효력이 발생합니다. 그러나 확정일자는 확정일자 받은 날의 24시 00분 부터 효력이 발생합니다. 

    그러나 비용이 듭니다.



 

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  • ?
    세입자 2011.07.11 19:14
    음..전세권 설정이라는 제도가 또 따로 있군요.. 그런데 집주인의 동의가 필요하다는 게 좀...쉽지 않아보이네요.^^;비용은 얼마나 드는 것인가요?
  • ?
    주거 2011.07.12 09:41

    전세권 설정비용 = 등록세+교육세+인지대+법무사수수료(직접하실 경우 절감 가능)
    통상 법무사 수수료 포함하면 0.3~0.4%라고 하네요.

     

    예) 1. 전세권설정등기에 필요한 등록세: 전세금액( )원*0.2%=( )원
          2. 지방교육세 :전세금액( )원*0.02%=( )원
          3. 법무사수수료
              3-1 기본수수료 
              3-2 가산(누진)수수료 

              3-3 여비등 : 가) 교통비: 실비

                                   다) 일  당  : 

              3-4. 기타 상담비나 부대비용이 청구 될 수 있습니다.


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